辽宁把棚改货币化安置政策用到了极致

近日,辽宁省住房城乡建设厅已经正式下发《全省推动县城和新城区房地产去库存工作方案》。   其中明确提出,推进县城棚户区、老旧小区、危险房屋改造。市场房源充足、库存量大的区域,棚户区改造可继续推行货币化安置,消化库存商品住房。   延续之前土地供应政策,既对去化周期在36个月以上的,应停止供地;18个月至36个月的,要减少供地;6个月至12个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加供地,加快供地节奏。   同时对农民进城购房给予优惠补贴,并将符合条件的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围,引导商业银行为农民购房提供更优惠的贷款政策和金融服务。   进而在2020年,让各县城、新城新区商品住宅库存去化周期回归到合理区间。   从这这份方案,我们基本可以得出三点,   其一,在“930新政”三年后,辽宁仍在开足马力去库存。   其二,考虑到“新城区”基本涵盖地级市、乃至沈阳、大连的城市新区,再加上“县城”,所以,基本可以理解为辽宁全省域都需要去库存。   其三,即使“不减速”,也才能在2年后,让楼市库存回到合理空间。   什么是合理空间呢?按照市场惯例,商品房库存周期在6个月左右就是相对合理的。   今年2月时,辽宁发布2018年房地产工作要点,指出2018年要将县城商品住宅库存去化周期调整到22个月以下。即使今年能实现这一目标,其仍高于合理库存周期的近4倍。   从上述这些信息点中,我们也基本上能推敲出辽宁省的楼市压力有多大。   把货币安置用到极致   事实上,过去两年,辽宁对利用棚改货币化安置去库存把握的还是比较到位的。   2015年,楼市库存压顶、摇摇欲坠。   面对去库存的压力,当年6月,国务院印发《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》,提出2015-2017年各类棚户区住房1800万套,明确要求“要积极推进棚改货币化安置”。   2015年也成了中国棚改货币化的肇始之年。   数据显示,当年中国棚改货币化率达到29.9%,而之前两年仅有7.9%、9%,此后的2016年2017年,又进一步飙升至48.5%、60%。   棚改货币化不仅让解除了楼市之前的库存危机,如2015年末,全国商品房待售面积为7.19亿平方米,经过两年多的去库存,至2018年8月末,商品房待售面积已降至5.39亿平方米,处于2014年初以来最低水平。   只是,这一次也毫不例外地出现了矫枉过正的情况。   棚改货币化释放出的大量购房需求,更是推动着房价一路走高,进而造出这一波一二三四线城市房价齐飞的超级行情。时至今日,大家在复盘反思16/17年的楼市时,都将棚改货币化列为关键性因素之一。   今年6月,全国各地PSL(抵押补充贷款)审批暂停,回收国开行总行,等待新政策。受此影响,“棚改货币化安置全面叫停”的呼吁开始响起。   10月,国务院给予了正式回应,明确指出:   因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。   保持中央财政资金补助水平不降低,有序加大地方政府棚改专项债券发行力度。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策,严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。   住建部也特别强调,要因地制宜推进棚改货币化安置:   在商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;   商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。   此刻,持续三年多的棚改货币化安置战役全面结束,仅剩个别零星之火。(部分库存鸭梨山大的城市可继续维持)   而在过去两三年的窗口期,辽宁把棚改货币化安置政策用到了极致。   如2016年辽宁棚改货币化安置比例为75%,同期全国水平为48.5%;2017年其货币化安置比例达98%,同期全国水平为60%。   两年均为全国之最,力度不可谓不大,但即使如此大的力度,似乎仍未将其库存去掉。   至于为什么辽宁把货币化安置用到了极致,库存压力还是那么大?秘密就在下面的这张图里。   过去4年,辽宁的人口一直处于流出状态,而那些迁徙走的,又大多数是有房屋购买需求和购买能力的人。   当然,从这张图里可知,麻烦的不仅是辽宁,吉利、黑龙江也狠头疼。